一般的なデューデリジェンス ②
カテゴリ： 収益物件
では「デューデリジェンス」にはどのような調査方法があるのでしょうか。
基本的には、３つの分野に分かれます。「物的調査」「法的調査」「経済的調査」と
呼ばれるものになります。簡単にどのような調査をするのか見ていきましょう。
【物的調査】
対象となる「収益物件」を、「モノとしての状況」を調べることが「物的調査」であり
「土地」と「建物」の両方について現地での調査実施をしながら、詳細な情報を集めていきます。
「土地」であれば、所在・地番・面積等の情報だけでなく、地質や隣地との境界、
地盤の強度、地下埋設物などについても詳しく調査していきます。
「建物」であれば、管理状況や耐震性能や修繕の必要性などをチェックします。
さらに「土壌汚染」がされていないなか、「アスベスト等の物質」が建築資材に
利用されていないか等の「環境調査」もチェックします。
【法的調査】
不動産そのものの「権利関係」などを把握する調査です。どのような登記がされているのか、
第三者対抗要件が整っているのか、「行政法規」にきちんと適合した不動産かどうか、
どのような「訴訟」があって現在どのような状況になっているのか、等を調査します。
【経済的調査】
対象の「収益物件の評価額」の算定や、具体的な「不動産投資事業計画」の精査などを
調査する方法です。「不動産鑑定評価書」を用いて実勢価格を把握したり、収益性を判断
するために「第三者」にお願いをして「市場調査」をしてもらったりします。
さらに「事業収支調査」を精査することで事業計画を見直す判断をします。