不動産鑑定評価書を見る
カテゴリ： 資産運用
購入検討の「収益物件」について、専門知識を持つ「不動産鑑定士」が客観的に評価して
その価値を金額で表してくれるという調査です。デューデリジェンスを行う上で非常に
重要なポイントといえるでしょう。実際にどのように「鑑定評価」があるのでしょうか。
「鑑定評価」の手法としては、大きく３つの項目があります。
【原価法】、【取引事例比較法】、【収益還元法】の３種類になります。
【原価法】
まずは、対象の収益物件の「再調達原価」を評価されます。これは、最建築したら
いくらかかるのかを計算したものになります。次に中古物件における建物の「価値の
下落分」を評価し「減価修正」をします。先ほどの「再調達原価」から「減価修正」を
差し引いた価格を求めたものを「積算価格」と呼びます。
【取引事例比較法】
対象の収益物件の評価をする上で、実際の生の取引データをできる限りたくさん収集を
して、それらの取引と比較をして価格評価する方法です。実際に計算方法は難しいもの
になります。「事情補正」や「時点修正」を最初に行い、そのデータに基づいて「地域
要因」や「個別的要因」を比較して算出する方法です。これを「比準価格」といいます。
【収益還元法】
対象の収益物件の「減価償却前の利益」に基づいて不動産価格を評価する方法です。
この手法で計算された価格を「収益価格」と呼びます。この「収益価格」を計算する
方法のひとつに「直接還元法」と呼ばれる方法があります。一定期間の純収益を
総合還元利回りで割戻し、価格を求める方法になります。